注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

子今非的博客

读书,走路,探索

 
 
 

日志

 
 
关于我

经济管理实践者,经济理论思考者。具有深厚的经济实践经验,分别服务过国营企业、中外合资企业、民营企业,上市公司,现在一家高端装备企业负责投资管理。孜孜不倦于经济学学习与研究.本人提倡原创,博文中除注明转载的文章外,均是原创作品,如转载、引用,请注明出处。谢谢!经济文章已经封笔很长时间了,现在写诗词。

网易考拉推荐

房产泡沫的本质  

2009-12-03 20:42:26|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

房产(包括住房、写字楼、店铺、工厂)是一种特殊商品,它的特点之一是固定性或者说不可移动性;特点之二是它的耐用性或者说可长期使用性;特点之三是它的价值不仅决定于成本,而且决定于位置、配套设施和周围环境;特点之四是,由于地球空间的有限和人口增长形成的供应递减、需求递增的矛盾,使房产具备未来趋于升值的特性。因此房产一方面用于满足生活的需要和生产的需要,另一方面又被当作投资和投机工具。在某一时期当资本集中投向某一地区,房产超过该地区的生活和生产对房产的需求,也即需求是由流向楼市的套利资金拉动,而不是由生活和生产的需求拉动的时候,泡沫就开始产生。房产泡沫的本质是资本的流动性和房产的固定性之间矛盾的爆发。房产只有用于生活与生产需求,而不是被用作投机的工具,才可以从根本上防止房产泡沫。泡沫从产生到破裂有一个过程,而且有一定的规律,认识房产泡沫的规律,有利于防止房产泡沫对经济的冲击。

观察水灾是如何发生的,可以帮助我们理解房产泡沫。河流的弯曲、平陡决定水流速度,水流速度和河流的宽度、深度决定河水流量,当单位时间内的下雨量超过河的流量,河水开始上涨,下雨量越大河水涨得越快,当持续暴雨,下雨量几倍甚至几十倍于河流量,水灾就发生了。涓涓细流,美不胜收;滔滔洪水,祸不可挡。一个地区的房产需求量决定于该地区的固定人口和流动人口,以及该地区的收入水平,繁华程度等诸多因素,当房产供给在满足生活和生产需求的时候,就像河水之“涓涓细流”;当投机资金流向房产市场房价开始上涨,房价上涨又吸引更多投资和投机资金进入,于是形成资金的“滔滔洪水”。货币的天性是逐利,当获利空间到达某一临界点,或有其他投资和投机渠道,获利资金首先退出房产市场,于是房价开始下跌;有时则是政策变化引起房价下跌。总之,再大的洪水也有退去的一天,当房价持续的普遍的下跌时候,房产泡沫就破裂了。而每一次房产泡沫的破裂都引起经济危机。

1985年,日本在“广场协议”的拉动下,日元大幅升值,热钱涌入,房市急剧升温。在此后6年内,日本各大城市的地价狂涨3倍多,需求旺盛,整个日本囤房炒房者众。政府的各种遏制手段屡屡败北,房价像一头倔强的长颈鹿一直高挺难下。在进入上世纪90年代以后,日本房市轰然降温,接着就出现了全国性的大暴跌,银行在巨额坏账、呆账的重负下,不得不破产,就连世界第九大银行日本长期信用银行,也未逃厄运,时任总裁的大野木克信被扔进了监牢。相关产业也牵涉进去,整个日本经济受到重创。此后10年,日本长期处于萧条期,被经济学界称为“丢失的10年”。 这是本币升值,热钱涌入,房产投资和投机过度产生房产泡沫的典型案例。

2008年美国金融危机的“溃堤蚁穴"也是房产泡沫,只不过刺破泡沫的是加息政策;最近的迪拜债务危机还是与房产泡沫相关,一个才70多万人口的地方,虽然风光旖旎,梦想无限,但是哪里容纳得下全球炒房者的疯狂,在金融危机的余波冲击下,泡沫一样破了,世界上没有泡沫不破得神话,即使在相信神话的地方也不例外。

1993年中国房产泡沫破裂的教训也许被人们遗忘了,因为发生在房产市场化的初级阶段,因为只发生在中国南方,又因为银行是国有银行,坏账有全国人民分担,才没有造成对中国经济的毁灭性打击。90年代初,在大亚湾汽车城、海南大开发、广西北海大开发的预期下,引来全国各地的炒房、炒地客,在治理通货膨胀的时候,朱镕基总理下令收紧房贷,资金链断裂造成这三个地方出现了大量烂尾楼。这可能是中国第一次由于政策变化刺破的房产泡沫。好在朱总理在炒房炒地之风还只是局部暴发,还没有波及全国的时候采取了果断措施,否则后果不堪设想。今时不同往日,中国房产的价值已经是天量级规模,2007年单卖地收入就达1万多亿,房产存量达90万亿,每年增量估计超过9万亿,占年国民生产总值的30%,姑且不去考虑房产占比过高的财富结构是否合理,房产泡沫的破裂的破坏力足于摧毁中国经济,作为世界第二大经济体如果发生危机,则会再度爆发世界经济危机。

今天的中国房地产正在酝酿和生成泡沫,房价的连续攀升是一个信号,而国内其他产业的资金流向房产业,国外热钱也以各种方式潜入房产业,虽然中国人口众多,房产刚性需求较大,但现在已经脱离实际需求,当投资和投机资金持续向房产业流动,泡沫产生不可避免,现在必须采取措施防止泡沫继续膨胀,同时又不能轻率刺破泡沫。

房价持续上涨的第一原因是政府的卖地政策,由于土地由政府独家供应,因此竞价制度变成土地抬价制度,各地地王的产生是推高房价的第一诱因,因此防止房产泡沫继续膨胀必须从改变土地政策入手。

资金流向房产业的原因是工商业获利困难,房产业利润数倍于工业,如最好的家电企业的利润才6%左右,而房产业的利润高达30%。限制中国企业提高获利空间的政策因素是增值税制度,由于不管企业是否获利,一旦卖出产品就按差价缴17%的增值税,迫使中国企业追求规模,缩减创新、培训、品牌的投入,无法在本业获取较高的利润。要改变资金流向,避免大量资金向房产业流动,必须改变工商业的营商环境,其中税制改革已迫在眉睫。

财富的不正常集中方式在中国表现之一是少数人侵占国有资产而暴富,之二是上市融资资金缺乏监管,有的被用于流入房地产市场,这两股资金非常庞大,是房产泡沫主要推手,没有本钱的资本在泡沫中更易失去理性。加强国有资产监管,改变国有资产的分配方式,加强上市公司监管,控制上市公司非发展本业的圈钱行为,也是防止房产泡沫必须注意的重要方面。

房产因为占个人收入的比例大,房价过高会影响国民素质。没房住的人处于焦虑之中,青年人20年的收入都买不起房子,重大经济压力下,丧失学习、休息、锻炼的自由,甚至外来工因为没有独立居所而被迫在集体宿舍或在公园过性生活。我们创造财富的目的是什么?难道是为了国民过那样没有尊严的生活吗?我不反对高房价,但我坚决反对降低国民生活水平的普遍的高房价。房产不是一般商品,不能被价高者得的一般价值规律所迷惑。货币本来是商品交换的媒介,只有货币作为商品价值尺度,行使流通职能的时候,才遵循价高者得的规律;当货币反向异化,房产被作为货币交换的媒介,以货币生产货币的时候,一般价值规律就失去作用了,货币走向摧毁人类经济的反面,所有金融危机都是货币危机,其道理就在这里。

房产由于在国民财富结构中占有很大的比例,又由于房产价值大,可以容纳巨额资金,大量资金向房产业集中,不仅影响其他产业生态,而且当泡沫破裂也影响房产业本身。中国人需要理解房产泡沫的破坏力,中国需要防止房产泡沫!

 

  评论这张
 
阅读(1166)| 评论(2)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017