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经济管理实践者,经济理论思考者。具有深厚的经济实践经验,分别服务过国营企业、中外合资企业、民营企业,上市公司,现在一家高端装备企业负责投资管理。孜孜不倦于经济学学习与研究.本人提倡原创,博文中除注明转载的文章外,均是原创作品,如转载、引用,请注明出处。谢谢!经济文章已经封笔很长时间了,现在写诗词。

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收入不足可引发楼市危机  

2009-12-04 17:28:49|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市危机就是房产泡沫的破裂,楼市危机通常会引爆经济危机。我在《房产泡沫的本质》一文中粗略地分析了投机型房产泡沫的规律,各种资金流向楼市,获利资金撤出楼市或经济环境变化都可以引发房产泡沫的破裂,1985年到90年代日本的楼市危机,1993年中国南方的楼市危机,最近的迪拜危机,都是投机过度引起的楼市危机。除了投机过度会造成楼市危机,居民收入不足也会引发楼市危机。

在收入不足,租房消费未成习惯情况下,很多不具备购房条件的住房需求者被逼负债进入楼市。银行提供按揭贷款,让有稳定收入来源的人提前消费,本来是件好事。银行获得贷款利息,开发商提前收回售房款,购房者提前享有住房,分期还款,这是通过金融安排社会化解决住房难题的不错选择。但这种安排有一个前提,贷款购房者具备还款的信用和能力。在房价大约是购房者收入的6-10倍以内,在贷款利息较低的条件下,信用风险应属可控范围。在高房价情况下,房价收入比超过10倍以上,或利息增加,风险增加。贷款者因失业、生意失败、或加息,都可能无法持续还款,贷款者要么毁约断供,要么卖房还款,这种情况积累到一定数量,楼市出现恐慌,楼市暴跌,对于断供者银行虽然可以变卖抵押的房产,但是房产变卖价格由于房价下跌无法收回成本,银行出现坏账。

美国的次贷危机就是因为银行加息,较低信用客户断供引起的危机。

中国楼市贷款购房者数量巨大,房价收入比高达20-30倍,潜伏者巨大风险。由于我国财富结构的特殊性,基础财富如国土、矿产等资源性收入都在政府手中,国有企业垄断企业的收益国民也无法享受,只有垄断企业员工、政府公务员、部分私营企业主、上市公司高管的收入跟上了经济增长速度,大量的劳动者报酬较低,没有跟上经济增长速度,这种财富分布结构使中国没有形成中产阶级,因此消费结构是不稳定的,在这种财富结构下有两种明显特征:一是消费不足,二是政府主导的投资过热。投资过热容易催生通货膨胀,通货膨胀又可能促使货币政策调整,出台加息政策。在低收入、高房价条件下,加息极易造成断供,风险随时可能爆发。防范中国楼市的危机,必须解决高房价与低收入的矛盾。

解决高房价问题,除了防止楼市的过度投机,还要转变住房观念,让暂时不具备购房条件者能够住上廉租房。提供廉租房是政府不可推却的责任,土地本来就是国有资产,政府必须在出让土地的收入(每年9000亿至1万亿的卖地收入应该向国民公布使用情况)中划出一部分用于廉租房建设。不要把不具备购房条件的人都赶到贷款购房的队伍中去。

在楼市健康发展,房价平稳的情况下,即假设房产市场不受投机因素影响,解决收入与房价的矛盾,主要出路还是提高劳动者收入。

如何提高劳动者收入?不能把担子都交给企业。劳动者收入遵循市场原则,劳动者收入与工作性质、工作岗位、学习能力、经验、技巧贡献多种因素有关。工资低不能完全怪老板,竞争性企业一般利润都很低,企业要生存必须有利润,现在有的企业利润率比银行利息都还低,按照资本的特性,老板完全可以把钱存银行,也确实有些老板把资金存银行或投向利润较高的股市和楼市,但大多数老板都还是负责任的,为了事业在苦苦支撑。在这种艰难的营商环境中,如果要增加工人工资,那么政府应该给企业减税(国有垄断企业除外)。

提高劳动者收入,除了提高工资,还必须根据中国的特殊国情,还权于民。在改革开放前私人的资产都交给政府经营,实行计划经济,财富国有,但如何有、有多少在当时的理论和实践中没有办法落实。在改革开放后,我国经济体制由计划经济转向市场经济,在市场经济中产生的私有企业产权是清晰的,其合法财产受法律保护;但是国有的存量资产和增量资产产权不清晰,由于不清晰就有了国有资产的贱卖、流失和分配不公。国有资产应进行分类核资,那些应该保留国营,那些应该通过股份化分给国民,处理好国有资产的分配是中国经济转型的关键。国有资产如果不民有化,政府就不可能完成职能的转变,就无法改变中国经济以投资和出口主导的局面,提振内需就是一句空话。提高国民资产性收入也不可能落实。那些不愿意国有资产民有化的专家、学者、官员,总拿前苏联来说事。苏联的分裂与民有化无关,是与前苏联的暴政有关,跟前苏联政府官员侵吞国有资产有关,还跟前苏联过度依赖天然气和石油资源有关,跟苏联的历史有关。中国的情况完全不同。政府不主导国有资产民有化,就有地方官员和利益集团将国有资产私有化,矿产资源是国有资产,为什么有人可以低价获得?国有上市公司的股份制改革,为什么让少数人无偿获得股份?国民的股份呢哪里去了?权益哪里去了?公开的民有化是防止国有资产贱卖、流失的保障。暗箱操作的私有化侵害了国民的利益,(如:县以下地方国有企业基本上卖完了,卖的钱是如何使用的?)老百姓不知道,这样不公开处置国有资产是非常危险的,它是分配不公的根源,是腐败的根源,这样下去会造成国民的分裂,危害政府公信力和执政基础。

收入不足可引发楼市危机,收入不公可引发其他危机。解决收入不足问题不能只盯住企业,政府要理清财富结构,财富在政府、社团、企业、个人之间的合理分布,市场经济才能完善,政府职能才能转变,政府公信力才能提高。经济体制进一步的改革是可持续发展的需要,是中国长治久安的需要.

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