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子今非的博客

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关于我

经济管理实践者,经济理论思考者。具有深厚的经济实践经验,分别服务过国营企业、中外合资企业、民营企业,上市公司,现在一家高端装备企业负责投资管理。孜孜不倦于经济学学习与研究.本人提倡原创,博文中除注明转载的文章外,均是原创作品,如转载、引用,请注明出处。谢谢!经济文章已经封笔很长时间了,现在写诗词。

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房产市场"虚假"的供求关系  

2009-09-03 10:48:56|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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杨红旭在<<本轮房价飙升的根源>>一文中认为,房产价格是由供求关系决定的,并列举了两组数据,得出四年来房价上涨的原因是"供求失衡".如果单纯从两组数据来看,"供求失衡"是高房价的原因,似乎结论是正确的,但是具体分析一下,原来中国房产市场的购买方即需求者有大部分是炒房者,而不是居住者,真正的需求者买不到或买不起房,相当一部分买房者买房不是为了居住,而是作为投机和投资.任何市场经济国家都无法避免房产投机和投资行为,一定的房产投机和投资可能还有助于房地产的发展,但是当一个国家的房地产市场的投机和投资过度,令真正居住需求者买不起或买不到住房的时候,供求关系失去其本来面目的时候,房地产市场说明已经生病了,产业政策出现了问题.中国的房地产市场的供求关系正处于危险状态,一旦暴发,比美国次贷危机还严重.美国次贷危机是买不起房的人透支信用,超前消费而买了房,其行为动机是对房产升值的预期;将来如果中国房产危机暴发,则是应该买房的人买不起房,不应该买房的人买了房甚至是大量的房,其行为动机同样是对房产升值的预期.

(1)近十年全国新建商品住宅供求关系演变

房产市场虚假的供求关系 - 子今非 - zijinlfei的博客

 

                          数据来源: 根据国家统计局数据整理

"上图反映的是,近十年来全国商品住宅市场的供求关系演变。从近些年情况分析,2004年之前,全国商品住宅房竣工面积持续多年大于销售面积,2005年开始,全国商品住宅房竣工面积持续小于销售面积,即使是在市场不景气的2008年亦如此。"

 

(2)全国主要城市7月份新建商品住宅供求情况对比

区域

城市

成交量

同比增幅

供应量

同比增幅

存量

环比增幅

华东

上海

194

177.14%

126.8

0.56%

515.65

-7.24%

南京

98.46

183.76%

46.372

-35.09%

243.70

-17.60%

杭州

48.60

171.50%

22.7

-21.74%

95.50

-16.40%

合肥

109.50

61.50%

96.04

90.56

459.8

6.11%

苏州

81.35

125.10%

44.79

-48.61%

231.89

-43.67%

宁波

54.91

294.19%

8.06

-64.56%

/

/

无锡

58.13

163.15%

27.24

-5.42%

386.97

-7.39%

常州

58.13

81.37%

27.41

12.01%

749.00

-3.97%

华北

北京

205.45

168.03%

63.13

-58.97%

1111.55

-11.35%

沈阳

116.19

27.16%

64.9

-57.11%

/

/

天津

134.4

231.97%

59.82

29.59%

/

/

济南

23.2

/

31.46

/

356.42

6.22%

青岛(四区)

19.96

218.34%

7.06

-37.36%

/

/

大连

88.15

189.21%

21.96

-66.07%

294.78

-23.00%

长春

57

-4.60%

11.2

-73.05

387.00

-8.73%

太原

22.3

-62.68%

17.06

-58.95

/

/

华南

深圳

51.43

110%

60.87

-18%

287.84

-3.36%

广州

47.53

-21.52%

29.55

-67.48%

107.28

-5.87%

厦门

35.72

324.73%

16.27

160.87%

240.64

3.72%

海口

23.11

32.81

5.7

-81.35%

462.59

-3.62%

中西部

武汉

106

125.72%

41

-70.03%

701.00

-8.49%

西安

96.6

56.89%

101.37

/

/

/

长沙

115.76

172.38%

41.66

-11.34%

177.93

-29.40%

郑州

92.83

79.90%

8.82

-88.72%

401.39

-17.31%

重庆

204.35

67.16%

140.84

-1.03%

1161.84

-6.98%

成都

107.86

169.18%

39.19

9.48%

483.55

-10.87%

南昌

24.37

59.70%

18.63

-25.15%

103.63

-5.25%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 以上是杨提供的数据,销售面积大于在建面积引起房价上升,数据摆在面前,不需要反驳,但是,可怕的是房子销售给了谁?请看另一个经济学家提供的数据.

根据美国经济学家Patrick Chovanec从中国官方获得的数据,中国的未售库存房产总量去年底达到 9100万平米,比前年增加了32%。前5年内投资人购入但却空置的房产总和约5.8亿平方米。中国人不仅对买来从不入住的空置房产有极大的胃口,而且这个胃口已经持续了相当长的时间.据译者陈航证实,作为一个北京房主,他也亲历了这种令人费解的现象。"根据附近新开发的房产的销售情况,我们去年买的公寓一年升值上升了30 %,但这却无法确认,因为根本就没有二级市场。我们也曾试图把房子租出去,尽管房产地段很好,我们根本无法找到任何房客愿意出哪怕是接近我们月供水平的租金。于是我们只好决定入住,我们发现,虽然这个楼盘很久以前就销售一空,但几乎没有人很少人真的入住。这条街上还有另外一个800个单元的住宅项目,每个单元都是完工前以最高的房价出售,但现在的灯都关闭,也没有人的在家中。 "

笔者从<<惠州日报>>读到一条消息,惠阳区有一个楼盘,早已销售完毕,但空置率高达90%!

按照商品流通的规律,供应商虽然把商品卖给了销售商,但如果不能出售给最终消费者,就会成为滞销品,销售商必须降价促销,供应商必须降低成本,才能完成下一次商品生产到销售到消费的循环.尽管住房是特殊商品,具有耐用保值的特性,但毕竟也是商品,也会受流通规律的约束.为什么中国空置房那么多,财富浪费那么严重,而房产泡沫还没有破灭?这跟中国房产市场价值链的特殊性有关,因为多数需要住房的消费者收入低,买不起高价的住房,只有部分房产真正卖给了消费者,空置房大量存在,是因为中国房产市场在政府--开发商--银行--炒房者之间循环.这种循环建立在房价不断上涨的预期上,只要房产价格不断上涨,就有炒家入市,使这种怪异的循环得以继续.难道炒房者不知道有风险吗?知道,但是炒家家认为投资房产目前是最保险的,因为有政府在背后呢.而且,在中国投资品种也不多见.但是房价不可能永远上涨,泡沫总有破灭的一天.资本逐利的本性恐怕政府也管不了,有一天有其他投资品种的收益大于房产投资收益的时候,或房产高价到炒家都心惊的时候,就是房产泡沫破裂的时候.

房产泡沫对经济的负面影响,日本和美国已有前车之鉴,中国房产市场"虚假"的供求关系应该予纠正,以避免次贷危机在中国的重演.

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