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经济管理实践者,经济理论思考者。具有深厚的经济实践经验,分别服务过国营企业、中外合资企业、民营企业,上市公司,现在一家高端装备企业负责投资管理。孜孜不倦于经济学学习与研究.本人提倡原创,博文中除注明转载的文章外,均是原创作品,如转载、引用,请注明出处。谢谢!经济文章已经封笔很长时间了,现在写诗词。

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走出房价论战的误区  

2010-03-22 14:56:13|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自2006年以来,中国关于房价的论战就没有停止过。参加论战的有政府官员、专家、学者、新闻记者,还有众多的网民。尽管论战中不乏精辟的分析和良好的建议,但是总体上陷入了这样的误区:把宏观调控和微观价格机制混为一谈,把政府责任和企业行为混为一谈,用泛腐败论代替经济体制分析。论战、争辩,是中国走向自由的重要变化,如果时间倒流三十多年,参与论战者的很多人可能因为独立思考和批评的言论而进监狱;时代进步了,中国公民醒悟了,政府也开明了,才有了今天来之不易的言论自由。言论自由允许不同的观点和声音,甚至包容谩骂。然而我们如果满足于思想和言论的自由,而不是真正的促进生存环境和制度的改善,图一时之快或泄一时之忿,那简直是时间和精力的浪费。中国房产市场的健康发展需要理清思路,而不能一再陷入误区不能自拔。

一,宏观调控与微观价格机制

日本上世纪80年代房价的迅速上涨导致投机过度,房产泡沫破裂严重影响经济发展,使日本陷入20多年的经济停滞和衰退;美国的次贷危机引发全球经济危机;迪拜危机。。。这一切都警示人们,房产泡沫的危害非同一般。尽管国情不同、经济体制不同,中国也一样要调控高房价,要防止房产泡沫。其实我们国家也发生过区域性的房产泡沫,90年代的海南和惠阳房地产泡沫产生的烂尾楼花了近十年时间来恢复和消化,如果我们的银行不是举国体制、全国人民分担了银行不良贷款的损失,那么很多银行当时都要倒闭。

泡沫破裂再来预防是荒谬的,正如水库决堤才修补裂缝,于事无补,灾难难免。这几年中国房价的连续高涨是很危险的,已经有泡沫的迹象,一是房价脱离住房消费者的购买力,形成了房屋空置和住房需求的尖锐矛盾;一是资金集中流向房地产,除了房地产本业资金以外,银行、国企、实体经济、海外热钱都一起涌向房产业,使住房价格处于虚高的险境。今天的房产泡沫跟90年代的区域性泡沫不同,是全国性的,一旦泡沫破裂,其影响是灾难性的,即使举国体制的银行制度,也扛不起泡沫破裂产生的巨额坏账。因此预防房产泡沫,调控过快、过高的房价上涨是必需的宏观政策。

2006年出台调控高房价的“国六条”,并没有即刻发生作用,到了2008年,在调控政策和全球经济危机的双重压力下中国房价才出现正常回调。但是决策者误判中国经济,给了炒房者机会,使中国房产业失去了最好的挤出泡沫的时机。2008年2000多万农民工失业,并不是因为房产业的萧条,而是因为工业经济环境的恶化、中小企业的倒闭造成的。为了保证GDP增长目标,中国出台了四万亿刺激经济政策,其中家电下乡、以旧换新、节能补贴等政策对家电企业弥补出口下滑的缺口起到了一些作用,但是相当一部分资金被各种方式转移、流向“增值预期强烈”的房产业,在全球经济还未复苏的情况下,中国房产业率先复苏,还没有挤掉泡沫的房产业,泡沫又被吹得更大,于是有了2009年地王频出、房价高涨的反常现象。经济结构不但没有调整过来,而是进一步加重了失衡状态。

在房价论战中,有不少人把宏观调控政策与公民买不起房相联系,以道德的思维代替经济思维。这种思维方式有一定的迷惑性,但解决不了问题。要走出误区,我们必需认清宏观调控的作用。宏观调控是要保证房地产业的健康发展,是要防止房产泡沫;宏观调控解决不了公民买不起房的问题,市场需求与供给属于微观价格机制问题。即使宏观调控成功,房产业的泡沫有效挤出,房价合理回调,多数老百姓还是买不起房。因此不能用宏观政策来解决微观问题。

在宏观调控不到位、资金过度投机房产业的条件下,有的论者还抱住经济学教条,把房价过高归因于供应不足,这也是非常有害的论调。在流动性过剩、实体经济没有转型升级、百姓收入跟不上经济发展的状况下,加大住房供给的结果,将是加快房产泡沫的膨胀和破裂。因此也不能用微观方法来解决宏观政策问题。宏观调控,是要抑制过度投机,必需控制投机资金才能控制过度投机,调控的重点是银行、为房产融资的股市、集中了全民资产的国有企业,还有就是国际热钱,离开调控目标来打压房价、加大土地供给,简直是牛头不对马嘴,这也是房价越调控越上涨的根本原因。

二,政府责任和企业责任

宏观调控不到位,房价日益高涨,是政府的责任,不是企业的责任。

企业的责任是提供质量合格的住房,避免价格和服务欺诈;是细分市场,提供满足多层次需求的住房产品。

企业没有让所有人买得起房子的责任,但是政府有让居者有其屋的责任。企业需要盈利才能生存和发展,企业需要积累才能抵抗市场不确定性和风险。企业没有责任和动力建造保障性住房,政府必需担当起责任,为买不起房的公民提供廉租房。住房商品化虽然是方向,但政府不能把一切责任推给市场,看不见的手作用巨大,但是社会还需要看得见的手,在宏观调控和提供保障性住房这方面,政府决不能袖手旁观,一定要行使有形之手的作用。

三,泛腐败论无助于问题解决

把中国房地产市场的一切问题都归因于腐败,用腐败论代替具体问题的分析,只能把水搅得更浑,无助于问题的解决。宏观调控不到位属于决策问题,我们要反省的是决策机制,让决策更科学更有效是我们的目标。政府在保障房供给上的不作为,是执行力问题,国六条强调的加大保障房供给,很多地方政府当耳边风,应付了事,执行力如此之差,应从对官员的监督和考核机制上做改革,06年颁布国六条至今已经四年了,房地产市场越来越不正常,损害了老百姓利益,也损害了政府形象,真的需要反思政策制订和执行的偏差原因,政策不能执行、沦为口号,口号不能治国,反而误民误国。虽然我强调具体问题要具体分析,但我并不因此否定腐败问题的严重性。腐败是必需面对的重点问题,而且腐败的深层原因在于现行经济体制。

我国的土地是公有制,从经济学的控制理论来看,公有制的所有者是名义上的公民,由于公民对公有财产的控制是分散的,必须找到合适的代理人来控制。没有实际的控制人,公有财产沦落为谁管理谁得益,成本大家承担、利益少数人独享的尴尬局面。我国从改革开放到现在还没有解决好公有财产的权利界限问题,虽然引进了西方的产权理论,从形式上有了控制人国资委/国土局,实现了所有权与经营权的分离。国资委/国土局只是名义上的控制人,并不是资产的真正主人,在所有者与经营者之间存在寻租和行贿的制度缺陷,这种制度在提高国有企业的效率方面起到了一定作用,但忽视了公平和可持续发展。这里缺少一个重要的环节,公有制的国有资产属于全民所有,有多少?个人与政府的分配比例如何规定?如果能把“有”的权利用证券的方式定下来,允许所有权的流通转让,那么就会形成真正的相对大的股东,控制人缺位问题才能够解决。从根本上解决腐败问题,只能改革产权制度;但阻力非常巨大,不仅与既得利益者的反对有关,也跟制度观念有关。在体制改革困难重重的情况下,退而求其次的方法是公开土地出让收入,规范土地出让收入的开支原则,让土地,国民神圣的共有财产,真正地用到公共建设和公民福利上。

国民不满高房价只是表面现象,真正不满的是:政府没有尽到、没有履行提供保障房的责任;真正不满的是:巨额的土地出让收入(仅2009年就达1.6万亿元)如何开支的,不公开、不透明,老百姓蒙在鼓里。

中国房价论战要聚焦到:在宏观上如何控制房产泡沫;政府怎样才能保证提供必要保障房及保障房的方式;土地收益的使用和分配机制。唯其如此,才能走出论战的误区。

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